Trong trường hợp nào, người thuê nhà được chấm dứt hợp đồng? Ảnh minh họa.
Khi nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng?
Điều 472 Bộ luật Dân sự, Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Việc miễn giảm tiền thuê nhà hay đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp cũng phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa bên thuê nhà và bên cho thuê nhà.
Điều 132 Luật Nhà ở, các bên được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp sau:
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không báo trước cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận…
Và theo Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, một bên được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, không phải bồi thường thiệt hại trong các trường hợp:
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng;
- Các bên có thỏa thuận;
- Pháp luật có quy định.
Như vậy, trong những tình huống bất khả kháng, để bảo vệ quyền lợi của mình, nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, người thuê nhà cần thu thập các bằng chứng cho thấy bản thân đã áp dụng mọi biện pháp nhưng vẫn không khắc phục được tình huống đó.
Bên cạnh đó, người đi thuê nhà cần có sự đàm phán, thỏa thuận với bên cho thuê về những khó khăn mình gặp phải để có thể đưa ra đề xuất xin miễn hoặn giảm tiền thuê nhà.
Như vậy, tùy trường hợp cụ thể, người thuê nhà có thể được miễn giảm tiền thuê hoặc trả nhà trước thời hạn mà không bị phạt.
Có bị mất tiến đặt cọc không?
Trong hợp đồng thuê nhà thường có điều khoản về tiền đặt cọc. Và số tiền đặt cọc này là do chủ nhà đặt ra, được sự đồng ý của bên đi thuê.
Tiền đặt cọc sẽ được bên cho thuê trả lại cho bên thuê khi hợp đồng thuê nhà hết thời hạn hoặc theo sự thỏa thuận của hai bên.
Nếu hai bên không thỏa thuận được về việc trả tiền đặt cọc khi 1 bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thì có thể giải quyết theo quy định tại Nghị quyết 01/2003 của Hội đồng Thẩm phán về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc:
- Bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không thực hiện được thì phải chịu phạt cọc;
- Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Như vậy, nếu bên thuê nhà chứng minh được việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của mình là bất khả kháng thì có thể không bị phạt cọc.